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【7:気になる価格設定の実状】

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【7:気になる価格設定の実状】

カテゴリ:【成功する住宅購入の教科書】


【7:価格設定について】

Q:価格設定に上限はあるの?どのようにして行われるの?

A:上限なく自由設定です。ほとんどの場合は相場・売主様の事情(残債、希望時期)により決めます。

 

住宅購入を行う腕、「価格」に関しては一番気になる部分ですよね。今回は、価格はどのように設定されていくのかに着目していきたいと思います。

 

先ずは、3つの前提が存在します。

「前提1:売主さんは少しでも高く売りたい」

「前提2:売主さんは売ると決めたら、少しでも早く売りたい」

「前提3:売るには、売主さんは残債を清算(売値+貯金から)する必要がある」

 

皆様も逆の立場になれば「少しでも高く売れたらいいなぁ」「事情や理由があって資金化したいので早いにこしたことはない」となるでしょう。

極端な話になりますが、いくらで売りに出す事も可能ですが、買ってくれる人が居るかは別の問題です。買ってくれる人が居なければ本末転倒です。

その為に、下記のように相場を算出し、早く売るべきか?腰を据える事ができるかの状況を加味して増減されていくことが多いでしょう。

 

<価格設定>

~「区分所有建物(マンション)」の場合~

A 同物件、近隣物件成約㎡単価×実際の物件の面積 

B 同物件、近隣物件販売中㎡単価×実際の物件の面積 

 

ABで平均㎡単価を割り出し、実際に類似物件(ライバル)の多さ少なさにより希少性を加味し、最後に売主様の事情(残債・希望時期等)を考慮して決定。

*㎡単価とは、例えば50㎡3,000万円であれば60万円/㎡

 

ABの平均㎡単価が40万円のマンション、広さは65㎡だった場合、

40万円×65㎡=2,600万円となります。

 

~「土地、土地付き戸建て」の場合~

土地と建物は分けて換算します。 

・土地のみの場合は「土地(解体し、更地にした価格)=売値」

・土地付き戸建ての場合は「土地 + 建物 =売値」となります。

 

【土地】

A 同物件、近隣土地の成約坪単価×実際の物件の面積 

B 同物件、近隣土地の販売坪単価×実際の物件の面積 

C 同物件、近隣土地の公示価格や路線価

 

*公示価格・・・国交省が提示する相場目安額

*路線価・・・国税庁の指標(実際の取引価格より約10~20%安めになっている事が多い)

 

こちらのABCにて算出した坪単価×実際の坪数=売値

*1㎡は0.3025坪、1坪は3.30579㎡となり、

「〇〇㎡×0.3025=1坪」と計算できます。それでは100㎡の場合で計算してみましょう。

 

例)〇〇町の坪単価50万円、土地の広さ100㎡の場合

・100㎡×0.3025=30.25坪

・50万円×30.25坪=,512万円が土地の価値となります。

 

【建物】

構造・設備の多さ・広さ・築年数・使用の程度により大幅に相違します。

目安としては、30坪新築の場合は約1,800万円程度、あくまでも目安ですが10年で600万円前後減額していくとおおむね合致するでしょう。

 

土地付き戸建ての場合は、「土地+建物」の合計額が売値となります。

しかし、建物に価値がなく逆に更地にする為に邪魔ものとなってしまう場合は、解体費も考慮しなくはいけません。

解体費は木造で重機やトラックが入る場合、坪5万円程度を乗じると目安となるでしょう。

例)30坪の木造の解体費 「30坪×5万円」=150万円

解体費は売主負担か買主負担かの正解はありません。

都度、ご確認頂き「解体費の有無」も価値に換算して検討しましょう。

 

尚、これまで価格設定に関してお伝えしましたが、ほとんどの場合は、このように算出金額に5~10%程度の上乗せがされている事があります。

そこから減額交渉が入る可能性があるからです。

 

また、売主さんは購入時の残債がある場合は、借りたところへ全額返済する必要があります。ほとんどの場合は売れた金額を充てに清算しますが、足りない場合は貯金から補填する方もいらっしゃいます。

価格は希少性(ライバルの少なさ)により相違したり、流動性が高く正解はありません。最終的にいくらで購入するかはあなた次第ですが、

インターネット等で類似物件の販売中情報や公示価格等閲覧できる為、

参考にしてみて下さい。

 

このような内容が書かれている「成功する住宅購入の教科書」はコチラ↓ //www.amazon.co.jp/dp/477266145X/

 


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